Gayrimenkul alıp satarken vergiye dikkat edin, eliniz yanmasın!

Gayrimenkul alıp satarken vergiye dikkat edin, eliniz yanmasın!


Dr. Ahmet BAŞPINAR-Yeminli Mali Müşavir


Kobi Plus




İleride doğacak vergileri hesaba katarak yapılacak yatırımı belirlemek, rasyonel bir vatandaş tavrı olarak kötü bir sürprizle karşılaşma riskini minimize edebilecektir. Aksi vatandaş tavrı ise, vergi yükü ortaya çıktığında bunu görmezden gelmeye çalışmak veya vergi kaçırmaya yönelik çabalara girişmek olacaktır. Oysaki Amerikalıların deyimiyle; Hayatta iki şey kaçınılmazdır; biri ölüm, diğeri vergi!



Toplumumuzda en muteber yatırım araçlarından biri gayrimenkuldür. Kimi eve, kimi arsaya yatırım yapar; kimi ise arsa alıp eve dönüştürerek bu işten kazançlı çıkmayı hedefler. Nitekim bu yatırımları yaparken vatandaşlar (tüccar dışında), genelde işin vergi boyutunu hesaba katmaz. Gün gelip vergi idaresi kapıya dayandığında, altından kalkılamayacak boyutta vergi yüküyle karşılaşılabilir. Oysaki ileride doğacak vergileri hesaba katarak yapılacak yatırımı belirlemek, rasyonel bir vatandaş tavrı olarak kötü bir sürprizle karşılaşma riskini minimize edebilecektir. Aksi vatandaş tavrı ise, vergi yükü ortaya çıktığında bunu görmezden gelmeye çalışmak veya vergi kaçırmaya yönelik çabalara girişmek olacaktır. Oysaki Amerikalıların deyimiyle "Hayatta iki şey kaçınılmazdır; biri ölüm, diğeri vergi!"


Genel nitelikli gayrimenkul yatırımlarından bir örnekle konuyu açıklamaya çalışalım. 2005 yılında bir arsanın 100.000 TL'ye alındığını ve 2012 yılında bu arsanın bir müteahhide 10 daire karşılığında "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" kapsamında verildiğini varsayalım. Aynı yıl söz konusu 10 dairenin teslim alındığını ve arsa sahibinin bu dairelerden birinde oturduğunu ve kalan 9 daireyi aynı yıl içinde her birini 200.000 TL'den farklı kişilere sattığını düşünelim. Vergi idaresinin bu olay karşısındaki düşüncesi (20.02.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.01-120 [37-11/18]253 sayılı özelge*) özetle şöyledir: "Arsa karşılığı edinilen gayrimenkulün kat karşılığı verilerek daire alınması, gayrimenkulün vasfını değiştirmektedir. Bu bağımsız bölümlerin tapuya tescil tarihinin veya fiili kullanım tarihinin, yeni bir iktisap olarak göz önüne alınarak, bu tarihten itibaren; - Aynı kişiye farklı tarihlerde veya - Ayrı kişilere aynı tarihte ya da izleyen tarihlerde satılması durumunda,



Bu satıştan elde edilen kazancın, Gelir Vergisi Kanununun 37'nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir."



Olayımızdaki vergi yükünü hesaplamak için, öncelikle 2012 yılında geçerli olan gelir vergisi tarifesini belirtelim:



- 10.000 TL'ye kadar % 15,

- 10.000-25.000 TL arası % 20,

- 25.000 - 58.000 TL arası % 27,

- 58.000 TL üzeri %35.



Bu durumda, 9 dairenin satış hasılatı 9 x 200.000 = 1.800.000 TL olup, bu tutardan 100.000 TL'lik alış maliyetini (Bu maliyet her yıl yaklaşık enflasyon oranında artırılmaktadır; ancak örneğim izdeki vurguyu etkilemediğinden bu endekslerine ihmal edilmiştir.) düştüğümüzde, vergi idaresinin gözünde bu yatırımdan 1.700.000 TL gelir elde edinilmiştir.



Yukarıdaki vergi tarifesine göre, bu gelirin vergisi yaklaşık olarak 1.700.000 x %35 = 595.000 TL'dir. Söz konusu geliri vatandaş beyan etmez de vergi idaresi ortaya çıkarırsa, bu vergiye ilave olarak bir kat da "vergi ziyaı cezası" doğmakta ve bir de aylık %1,40 gecikme faizi istenmektedir.



Konu ticari kazanç olduğunda ayrıca Katma Değer Vergisi (KDV) gündeme gelmektedir. Güncel KDV oranı, net alanı 150 m2'ye kadar olan dairelerde % 1, bunu aşanlarda ise %18'dir. Dairelerimizin net alanının 150 m2 altında olduğunu varsaydığımızda bile, 1.800.000 x%1 = 18.000 TL KDV doğmaktadır. Bu gelirin vatandaş tarafından beyan edilmediği durumda, yukarıda belirttiğimiz bir kat vergi ziyaı cezası ve aylık %1,40 gecikme faizi bu durumda da geçerlidir. Neticede, vatandaşımız 1.800.000 TL'lik satış hasılatına karşılık olarak, yaklaşık 1.250.000 TL civarında vergi/ceza ödemek zorunda kalacaktır'. Oysaki rasyonel düşünen bir vatandaş bu örneğimizde hiç vergi ödemeden bu yatırımı gerçekleştirebilecektir. Şöyle ki;



• Arsayı daireye çevirmeden öylece satsa ve elde edeceği hasılatla kendine oturacağı bir daire alsa ve kalan parayı başka yatırımlara/tasarruflara yöneltse (Arsa alım-satımı arasında 5 yıldan fazla süre olduğu için, kazanç ne olursa olsun vergi idaresi herhangi bir vergi istememektedir.) ya da



• Daireleri ayrı kişilere değil de, aynı kişiye ve bir defada satsa ya da,



• Arsayı müteahhide daire karşılığı değil de, "hasılat paylaşımı" şeklinde verse (Bu yöntemde, arsayı verip karşılığında daire almak yerine, dairelerin tamamının satılıp elde edilen hasılattan arsa sahibine payının para olarak ödenmesi söz konusudur.) Hiç vergi ortaya çıkmayacaktı! Görüldüğü üzere, vergi planlaması yapmanın ve dolayısıyla rasyonel düşünerek yatırımların yönetilmesinin vatandaş için önemi tartışılmazdır.



Dr. Ahmet BAŞPINAR-Yeminli Mali Müşavir



* 20.02.2012 tarih ve B.07.1 .GİB.4.06.01-120 [37-11 /l 8]-253 sayılı özelgenin tam metnine, www. gib.gov.tr adresindeki "özelgeler" kulakçığından ulaşılabilir.



Kobi Plus



12 Eylül 2012 / Saat: 15:34